Yellow Tea© by Fisana

Перейти к содержимому


Фотография

214-ФЗ: неустойка, порядок взыскания, консультации

Неустойка Расторжение ДДУ

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В теме одно сообщение

#1 admin

admin

    Администратор

  • Администраторы
  • 201 сообщений

Отправлено 09 Сентябрь 2013 - 13:23

Заключаем ДДУ


Очень часто особенностями и нюансами договора о долевом участии, по которому приобретается квартира в новостройке, покупатель начинает интересоваться только перед самым заключением сделки. И напрасно. Со всеми документами следует ознакомиться заблаговременно.


Подготовка к сделке
Прежде всего следует обратить внимание на историю девелопера. Как говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, нужно выяснить, что представляет собой компания, какова ее репутация, сколько лет она на рынке недвижимости, какие объекты ею возведены, выдерживались ли сроки. Нелишне проверить на официальных сайтах судов, не является ли потенциальный контрагент постоянным участником разбирательств, проистекающих из несоблюдения обязательств. Эксперты рекомендуют также изучить учредительную документацию и бумаги, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих документы. Можно запросить у застройщика информацию о финансовом положении, в том числе размере кредитной задолженности и сроках ее погашения. Для обеспечения информационной прозрачности девелопер обязан представить любому заинтересованному лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности и т. д., подчеркивает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty

Следующий важнейший шаг - проверка документов объекта. Как говорит юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Анастасия Панова, на стадии заключения ДДУ не происходит перехода права собственности, поскольку жилья в этот момент фактически еще не существует. Поэтому так важно внимательно проверить соответствие документов требованиям 214-ФЗ. В соответствии с законом застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации.


Обязательные условия
После проверки всех документов можно приступать к заключению самого договора. Эксперты отмечают, что во избежание недоразумений документ должен содержать следующие пункты:

1. Определение подлежащего передаче объекта в соответствии с проектной документацией девелопера после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; характеристики квартиры (полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона). Эксперты рекомендуют обращать внимание на пункт, оговаривающий возможное уменьшение или увеличение заявленной площади после обмера БТИ.

2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.

3. Цена договора, сроки и порядок уплаты. ДДУ представляет собой разновидность договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта на этапе строительства - возможная доплата при увеличении метража после обмеров БТИ.

4. Гарантийный срок на объект (не менее пяти лет).

Как подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», при отсутствии в договоре даже одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Стороны должны четко оговорить условия расторжения соглашения (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций). Обычно ДДУ заключается в простой письменной форме. Федеральный закон о государственной регистрации определяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Документ можно заверить у нотариуса, что даст некоторые преимущества. В частности, нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, а кроме того, по заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности

После завершения объекта основанием для государственной регистрации права собственности станут документы, подтверждающие факт постройки, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт. Девелопер передает разрешение на ввод дома в эксплуатацию или его нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. После регистрации дольщик становится собственником жилья.


Правила уступки
В договоре ДДУ дольщик может предусмотреть условие переуступки третьему лицу права на получение квартиры. Ст. 11 закона 214-ФЗ предусматривает, что уступка права требования допускается только после уплаты стоимости договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Данная статья не устанавливает необходимость государственной регистрации соглашения об уступке, однако в силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Кроме того, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в установленном порядке, если иное не оговорено законом. Таким образом, приобретая квартиру по договору уступки, следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Должны быть уплачены все денежные средства. Непогашенные долги передаются приобретателю уже в качестве его обязательств.

2. Договор, в отношении которого осуществляется уступка, должен пройти государственную регистрацию.

3. Уступка возможна до момента передачи объекта.

4. Договор уступки по ДДУ также подлежит государственной регистрации.


Очевидные плюсы
Потребителю договор долевого участия предоставляет ряд преимуществ. Прежде всего предъявляются жесткие требования к качеству и продолжительности строительства. За срыв срока передачи квартиры девелопер обязан выплатить контрагенту неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если переданная квартира имеет какие-либо дефекты, покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ликвидацию дефектов. При наличии серьезных недостатков можно требовать возврата всех денег и уплаты процентов за их использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (процент начисляется со дня внесения дольщиком средств или их части в счет цены договора до дня их возврата).

Законом также четко предусмотрены многочисленные гарантии прав частного инвестора: обеспечение обязательств (залог участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора. ДДУ позволяет покупателю выплачивать стоимость квартиры в течение всего периода строительства. Цена, как правило, формируется из стоимости квадратного метра и общей площади квартиры, которую должен получить дольщик. В соответствии с 214-ФЗ цена может быть изменена только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором.

Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/28424.html


  • TimothyInonRort это нравится

#2 Аделаида

Аделаида

    Продвинутый пользователь

  • Модераторы
  • 1 176 сообщений
  • ГородМосква

Отправлено 03 Февраль 2015 - 10:22

Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

Переуступка прав: что это такое и как оформляется?

В сфере купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в двух вариантах:
•По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит обязательно государственной регистрации. Запомните: деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору; по предварительному никаких дополнительных действий совершать не нужно!

• По договору долевого участия в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены. В противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры.

По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок проведения сделки по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты цены договора долевого участия в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца.

Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки.

После того, как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны остаться:

• договор, по которому «переуступается» право, то есть основной договор;
• документ, подтверждающий расчеты между сторонами;
• согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит);
• акт передачи всех документов;
• договор уступки.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ (http://base.garant.ru/12138267/).
Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней.

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса (http://base.garant.r...25/#block_24130) устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации.

Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Оформление переуступки права «задним» числом

Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав. А сделать это уже нельзя – все сроки прошли. Договор «задним» числом не заключишь: он подлежит обязательной государственной регистрации. Выход может заключаться в следующем: по договоренности с застройщиком меняется дата акта приемки в «разумных» пределах.

Но если речь идет о переуступке по предварительному договору купли-продажи, то здесь все намного проще – меняется дата основного договора, если он еще не прошел государственную регистрацию.

Так как непосредственными «участниками» сделки по переуступке прав должны являться застройщики и банки (в случае оплаты квартиры по ипотеке), то они могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены; в противном случае, они не дадут своего согласия на переуступку прав, и она будет признана недействительной.

Заключать договор уступки права или нет – решать вам. Но чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных рисков, необходимо запросить как можно больше информации о застройщике, ознакомиться с документами на дом и т.д. Ведь кто владеет информацией – тот владеет миром! Возможно, в дальнейшем это позволит вам избежать ненужных проблем и потраченного зря времени.

http://sovetnik.cons...reustupke_prav/

Дополнительно:
http://www.irn.ru/articles/35785.html
http://prozhivem.com...a-kvartiru.html
http://av-ue.ru/k_du...ddu_pereust.htm


"Информация должна быть доступной" (с) Павлик Морозов




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Яндекс.Метрика
Copyright © 2018 Форум ЖК "Борисоглебское"